Ekonomi Köşesi'nden merhaba...

Geçtiğimiz günlerde ekonomi programım SektörelBakış'ın konuğu İnşaat Müteahhitleri Sanayici ve İş İnsanları Derneği (İMSİAD) ile İnşaat Müteahhitleri Sanayici ve İş İnsanları Federasyonu (İMSİFED) Yönetim Kurulu Başkanı Şeref Demir'di.

Programda konuta erişimden arsa maliyetlerine, kentsel dönüşümden finansman modellerine kadar sektörün uzun süredir çözüm bekleyen başlıklarını ele aldık.

Başkan Şeref Demir'in değerlendirmeleri, Türkiye'de konut sorununa yalnızca kredi faizleri ya da inşaat maliyetleri üzerinden bakmanın yeterli olmadığını bir kez daha ortaya koydu.

Çünkü ona göre, bugün konut üretiminin önündeki en büyük yapısal sorun ve arsa maliyetleri.

*******

Şeref Demir, bugün üretilen bir konutun maliyetinin yaklaşık yüzde 50'sini arsanın oluşturduğunu belirtiyor.

Dolayısıyla orta ve dar gelirli vatandaşın konuta erişimini kolaylaştırmak isteniyorsa, öncelikle arsa politikalarının yeniden şekillendirilmesi gerektiğini savunuyor.

Burada da dikkat çekici bir karşılaştırma yapıyor.

Avrupa'da imarlı arsaların yıllarca boş tutulmasına izin verilmediğini, çeşitli yaptırımlar ve vergi uygulamalarıyla arsanın ekonomiye kazandırılmasının sağlandığını anlatıyor.

Türkiye'de ise uzun yıllar boyunca tam tersine, arsayı bekletmenin vergi avantajlarıyla teşvik edildiğini ifade ediyor.

Oysa bir bölge imara açılırken nüfus artışı, şehirleşme ve altyapı ihtiyacı dikkate alınarak planlama yapılıyor. Buna rağmen arsaların yıllarca boş bekletilmesi hem şehirleşmeyi geciktiriyor hem de fiyatları yukarı taşıyor.

*******

Şeref Demir'e göre bunun faturası yalnızca konut sektörüne çıkmıyor.

Sanayici de üretime yönlendireceği sermayeyi arsaya bağlıyor. Daha sonra yatırım yapmak istediğinde finansman arayışına giriyor. Böylece üretim, ihracat ve istihdam da olumsuz etkileniyor.

Arsa stokçuluğunun bir başka sonucu ise kaçak yapılaşma.

Şeref Demir, mühendislik hizmeti almış ruhsatlı bir yapıyla kaçak yapının inşaat maliyetleri arasında büyük fark bulunmadığını, insanları kaçak yapılaşmaya iten temel nedenin imarlı arsa ile imarsız arsa arasındaki fahiş fiyat farkı olduğunu söylüyor.

Bu durumun tarım arazileri üzerindeki yapı baskısını da artırdığına dikkat çekiyor.

*******

Çözüm önerisi ise oldukça net!

İmara açılan alanlarda belirli süre içerisinde yapılaşma zorunluluğu getirilmeli.

Bunun organize sanayi bölgelerinde yıllardır başarıyla uygulandığını hatırlatan Şeref Demir, üretime başlamayan yatırımcının tahsis hakkını kaybettiği sistemin benzerinin konut arsalarında da uygulanabileceğini düşünüyor.

Böylece hem arsa stokçuluğunun önüne geçileceğini hem de konut maliyetlerinin aşağı çekilebileceğini ifade ediyor.

Dolayısıyla;

Demirin uluslararası piyasası belli...

Çimentonun maliyeti belli...

İşçilik maliyetleri de büyük ölçüde kontrol edilemiyor.

Ancak arsa maliyeti doğru politikalarla yönetilebilecek en önemli kalem olarak öne çıkıyor.

*******

Programda ikinci önemli başlık ise kentsel dönüşüm oldu.

Şeref Demir, "Kentsel dönüşümden önce zihniyet dönüşümüne ihtiyacımız var!" derken aslında finansmandan çok yaklaşımın değişmesi gerektiğine işaret ediyor.

Ekonomik gücü bulunmayan vatandaşların mutlaka kamu desteği alması gerektiğini savunuyor. Buna karşılık ödeme gücü bulunan kesimin de dönüşüm sürecinde sorumluluk üstlenmesi gerektiğini düşünüyor.

Aksi halde her dönüşümün emsal artışıyla finanse edilmeye çalışıldığını, bunun da şehirleri daha yoğun, daha trafik yükü yüksek ve altyapısı yetersiz yaşam alanlarına dönüştürdüğünü ifade ediyor.

Bu nedenle dönüşümün yalnızca bina yenilemek değil, şehirleri yeniden planlamak anlamına geldiğini vurguluyor.

Örneğin;

İstanbul'da uygulanan 'Yarısı Bizden' desteğinin Bursa'da da hayata geçirilmesi gerektiğini dile getiren Şeref Demir, deprem riski açısından Bursa'nın da öncelikli şehirlerden biri olduğunu hatırlatıyor.

Özellikle Altıparmak ve Çarşamba bölgelerinde yalnızca güvenli yapıların değil, estetik değeri yüksek ve turizme katkı sağlayacak yeni yaşam alanlarının oluşturulması gerektiğini söylüyor.

Çünkü ona göre kentsel dönüşüm, aynı zamanda şehrin geleceğini şekillendirecek önemli bir fırsat.

Bursa'nın bunu başarabilecek kapasiteye sahip olduğunu da Akpınar Mahallesi ile 1050 Konutlar bölgesindeki yaklaşık 5 bin 500 konutluk dönüşüm çalışmasını örnek göstererek anlatıyor.

Ancak buna rağmen mevcut dönüşüm hızının yeterli olmadığını da özellikle vurguluyor.

Deprem gerçeği ortadayken zamanın Türkiye'nin lehine işlemediğini ifade ediyor.

*******

Programın en dikkat çekici başlıklarından biri de finansman modeliydi.

Şeref Demir, uzun süredir üzerinde çalıştığı ve ilgili bakanlığa rapor olarak da sunduğu önerisini yeniden anlattı.

Önerinin temelinde, Bireysel Emeklilik Sistemi'ne (BES) benzer uzun vadeli bir kentsel dönüşüm fonu kurulması yer alıyor.

Nasıl BES'te vatandaş düzenli katkı yapıyor, devlet de belirli oranda destek veriyor ve yıllar içinde güçlü bir fon oluşuyorsa, aynı modelin konutların ekonomik ömrü boyunca işletilebileceğini düşünüyor.

BES hesabını örnek göstererek, benzer sistemin konutlar için de uygulanabileceğini ifade ediyor.

Yapılan teknik çalışmalarda aylık yaklaşık 800 - 1.500 lira arasında değişebilecek katkılarla dönüşüm finansmanının önemli bölümünün yıllar içerisinde oluşturulabileceğini belirtiyor.

Bugün birçok sitede aidatların zaten 3-4 bin liraya ulaştığını hatırlatarak, bunun yarısı kadar ilave bir tasarrufun gelecekte çok daha büyük maliyetleri karşılayabileceğini dile getiriyor.

Üstelik bu model yalnızca konut sahiplerine değil, ekonomiye de önemli katkı sağlayabilir.

Türkiye'deki yaklaşık 23 milyon bağımsız konut dikkate alındığında oluşacak fonun her ay milyarlarca liralık uzun vadeli kaynak yaratabileceğini hesaplıyor.

Elbette mevcut ekonomik koşullarda dar gelirli vatandaşların böyle bir sisteme katkı vermekte zorlanabileceğini de kabul ediyor.

Ancak ödeme gücü bulunmayan kesimin katkısının sosyal devlet anlayışıyla kamu tarafından karşılanabileceğini, bunun da gelecekte afet sonrası oluşacak çok daha büyük kamu harcamalarını azaltacağını savunuyor.

*******

Velhasıl...

Şeref Demir'in ortaya koyduğu tablo, konut meselesinin yalnızca faiz, kredi ya da inşaat maliyetlerinden ibaret olmadığını gösteriyor.

Arsa üretiminden şehir planlamasına, kentsel dönüşümden uzun vadeli finansman modellerine kadar uzanan geniş bir reform alanından söz ediyor.

Bu önerilerin ne kadarının hayata geçirileceğini zaman gösterecek.

Ancak şu da bir gerçek ki Türkiye'de konut sorununun kalıcı çözümü, günü kurtaran teşviklerden değil; arsa yönetimini, şehir planlamasını ve sürdürülebilir finansmanı birlikte ele alan yapısal reformlardan geçiyor.