Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahibinin arsasını müteahhide (yükleniciye) devretmeyi, müteahhidin ise bu arsa üzerinde bir bina inşa ederek bağımsız bölümlerin belirli bir kısmını arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği sözleşme türüdür.

Bu sözleşmede arsa sahibi, bedel olarak para değil, arsa payı devri taahhüt eder. Müteahhit ise binayı projeye ve sözleşmeye uygun şekilde tamamlayıp kararlaştırılan daireleri arsa sahibine vermekle yükümlüdür.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kanunda açıkça düzenlenmemiş olup inşaatın yapılmasına ilişkin yönüyle eser sözleşmesi, taşınmazın devrini içermesi bakımından ise taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hükümlerini bünyesinde barındıran, bu nedenle karma nitelikte bir sözleşme türüdür.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi (kat karşılığı inşaat sözleşmesi), kanunen noter huzurunda ve resmi şekilde yapılmak zorundadır. Bu şekil şartına uyulmaksızın yapılan sözleşmeler geçersiz sayılır ve hukuki sonuç doğurmaz.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin temel borcu, inşaatı sözleşmede kararlaştırılan süre içinde, fen ve sanat kurallarına uygun, ayıpsız ve eksiksiz şekilde tamamlayarak teslim etmektir. Yapının projeye aykırı inşa edilmesi, süresinde teslim edilmemesi veya kullanım amacına elverişli olmaması hallerinde müteahhidin sözleşmeye aykırılığından söz edilir. Ayrıca uygulamada çoğu kez yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi (iskan) ve benzeri idari işlemlerin tamamlanması da müteahhidin edimleri arasında yer almaktadır.

Arsa sahibinin başlıca yükümlülüğü ise sözleşmede öngörülen arsa paylarını kararlaştırılan aşamalarda müteahhide devretmektir. Bunun yanı sıra inşaatın yapılmasına engel olacak davranışlardan kaçınmak, gerekli izin ve işlemlerde müteahhitle iş birliği yapmak ve tapu devrini haksız şekilde geciktirmemek de arsa sahibinin sorumlulukları arasındadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde tarafların sözleşmeden doğan yükümlülüklerini gereği gibi yerine getirmemesi halinde çeşitli hukuki uyuşmazlıklar gündeme gelebilmektedir. Uygulamada bu sözleşmelerden kaynaklı olarak; tapu devrine ilişkin uyuşmazlıklar, inşaatın süresinde veya sözleşmeye uygun şekilde teslim edilmemesi, eksik ya da ayıplı imalat yapılması, gecikme nedeniyle zarara uğranması gibi sebeplerle dava yoluna başvurulduğu görülmektedir.

Bu kapsamda taraflar, somut olayın niteliğine göre tapu iptal ve tescil, sözleşmenin feshi, alacak ve tazminat talepli davalar açabilmektedir. Ayrıca sözleşmede cezai şart kararlaştırılmışsa yine talep edilebilir.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, daha baştan açık ve öngörülebilir bir sözleşme kurulması ve sürecin hukuka uygun şekilde yürütülmesi, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkların ve uzun yargı süreçlerinin önüne geçilmesi bakımından büyük önem taşımaktadır.