Türkiye'de bir neslin kulağına kazınan bir söz vardı: "Taşa toprağa yatırım yap, zarar etmezsin." Yıllar boyunca altınla birlikte en güvenli liman olarak görülen gayrimenkul, yatırımcının sığınma noktası oldu. Ancak artık bu klasik cümle, ciddi bir sorgulamayla karşı karşıya. Zira ekonomik dengeler değişti, faizler yükseldi, maliyetler arttı, konut satışları yavaşladı. Bu durumda akla şu soru geliyor: 2025'te hâlâ en güvenli yatırım gayrimenkul mü?

Son dönemde duyduğum ve gözlemlediğim kadarıyla birçok yeni proje, daire satışında zorlanıyor. Üstelik bu sadece apartman daireleriyle sınırlı değil; küçük villa tipi dairelerden orta ölçekli yaşam alanlarına, hatta büyük ve lüks villalara kadar geniş bir yelpazede geçerli bir durum bu.

Peki neden zorlanıyor? En başta gelen sebep: yüksek kredi faiz oranları. Gerçekten de bu oranlar öyle seviyelere geldi ki, kaç kat arttığını hesaplamak neredeyse imkânsız. Bu şartlarda kredi çekmek neredeyse mümkün değil. Hangi banka bu kadar yüksek meblağlarda kredi veriyor? Kimlerin geliri bu kredilerin geri ödemesini karşılayabilecek seviyede? Kimse bunu sorgulamıyor. Ama yine de ev sahibi olmak isteyen, kira ödemekten bunalan vatandaş, bu borcun altına canı pahasına giriyor çoğu zaman sonunu düşünmeden, hatta körü körüne. Sonrası ise malum. Aile içinde başlayan gerginlikler, geçim sıkıntısıyla baş etmeye çalışan bireyler, çözüm ararken tükenen umutlar.

2022-2023 yıllarında fırlayan fiyatlar sonrasında, 2024 ve 2025'te belirgin bir durgunluk gözlemleniyor. Verilere göre, gerçek değerinin çok üzerinde olan mülkler yüksek fiyatlardan satışa sunuluyor. Üstelik bu mülkler zaman zaman satılsa da kısa süre sonra alıcılar bunun şişirilmiş fiyatlar olduğunu ve gerçeği yansıtmadığını fark ediyor. Bu nedenle son yıllarda konut satış oranları düşüşte, stoklar artıyor, seçenekler çoğalıyor ama alıcı sayısı azalıyor.

Kiralar hâlâ yüksek olsa da artış oranlarında bir yavaşlama gözleniyor. Evindeki kiracı çıkan birçok mülk sahibi, eskiden olduğu gibi daha yüksek bir kirayla yeni birini bulmak istese de artık bu o kadar kolay değil. Önceden konut, yatırım aracı olarak daha cazip görünürken, bugün amortisman sürelerinin 25-30 yıl gibi oldukça uzun vadeye çıkmasıyla birlikte bu cazibe önemli ölçüde azaldı. Ayrıca gayrimenkul, yatırım amacıyla alınsa bile kolayca nakde çevrilemeyen bir varlık. Ev satmak, döviz, altın ya da hisse senedi satmak gibi hızlı değil; süreç uzun ve belirsizliklerle dolu.

Tabii bir de bölgesel riskler var: deprem, altyapı yetersizliği, imar sorunları... Tüm bu unsurlar, yatırım yapılacak mülklerin değerini ve güvenilirliğini doğrudan etkiliyor.