Geçtiğimiz haftalarda enerji sınıflarına göre konut kredilerinin gündeme gelmesi, gayrimenkul sektöründe yeni bir tartışmanın kapısını araladı. Enerji verimliliği yüksek konutlara daha avantajlı kredi imkanları sunulması ilk bakışta oldukça mantıklı görünüyor. Daha düşük enerji tüketimi, daha az karbon salınımı ve uzun vadede daha düşük hane giderleri düşünüldüğünde bu model sürdürülebilirlik açısından desteklenebilir.

Ancak madalyonun diğer yüzüne baktığımızda bazı soru işaretleri ortaya çıkıyor.

Türkiye'de konut stokunun önemli bir kısmı eski binalardan oluşuyor. Bugüne kadar birçok alım-satım işleminde enerji sınıfı, konut tercihinde belirleyici bir kriter olmadı. Alıcılar daha çok konum, ulaşım, bina yaşı ve fiyat dengesine odaklandı. Hal böyleyken kredi koşullarının enerji sınıfına göre ayrışması, özellikle eski yapı sahipleri açısından yeni bir dezavantaj yaratabilir.

Eğer amaç gerçekten enerji tasarrufunu teşvik etmekse, yalnızca yeni ve yüksek enerji sınıfına sahip konutları avantajlı hale getirmek tek başına yeterli görünmüyor. Çünkü eski binaların büyük bölümü enerji dönüşümü yatırımı yapmadan bu sisteme dahil olamayacak. Bu da piyasada zaten satışta zorlanan ikinci el konutların değer kaybı yaşamasına neden olabilir.

Öte yandan piyasada yeni düzenleme ile birlikte yeni projelerde fiyat artışı yaşanabileceğine dair beklentiler de konuşuluyor. Müteahhitlerin enerji verimliliği yüksek malzeme, izolasyon sistemleri ve teknolojik altyapı yatırımlarını maliyetlere yansıtması, özellikle sıfır konut fiyatlarını yukarı çekebilir. Böyle bir senaryoda avantajlı kredi faizleri, artan satış fiyatları nedeniyle tüketiciye beklenen faydayı tam olarak sağlamayabilir.

Bankalar açısından bakıldığında ise tablo farklı. Enerji verimliliği yüksek bir konut; daha düşük işletme maliyeti, daha yüksek piyasa değeri ve gelecekte daha güçlü talep anlamına geliyor. Bu nedenle finans kuruluşları için daha düşük riskli bir teminat olarak değerlendirilebilir.

Enerji sınıfına göre kredi sistemi doğru kurgulanırsa önemli fırsatlar sunabilir. Ancak bunun için yalnızca yeni konutlara avantaj sağlamak değil, eski yapıların enerji dönüşümünü destekleyecek finansman modellerinin de devreye alınması gerekiyor. Aksi halde sistem, çevreci bir finansman modeli olmaktan çok piyasada yeni bir fiyatlama ayrımı yaratabilir.

Asıl soru şu: Bu model piyasayı dönüştürecek mi, yoksa yeni ve eski konutlar arasındaki makası daha da mı açacak göreceğiz? Satışlara da yansıyacak bu sistem zamanla faydalı hale gelecektir ve yeni fırsatlar olacaktır.