Pandemi, ofis sektörünü nasıl etkiledi?

Küresel salgın, hemen hemen her sektör üzerinde ciddi etkiler yarattı. Ofis sektörü de bu krizin sunduğu zorluklar ve fırsatlarla karşı karşıya. Özellikle bu süreçte hayatımıza yeni bir çalışma şekli girdi; 'home office'... Yani evin bir bölümünü ofis olarak kullanarak evden çalışma imkânı sunan bir çalışma modeli. Hem artısı hem de eksisi olan bir süreç...

Hürriyet'in haberine göre, dünyada bu çalışma şekli yavaş yavaş büyük şirketlerde de uygulanmaya başladı. Örneğin Facebook'un kurucusu Mark Zuckerberg, yaptığı açıklamada çalışanların en az yüzde 50'sinin önümüzdeki 5 ila 10 yıl arasında evden mesai yapacağını söylemişti. Benzer bir şekilde Twitter'ın üst düzey yetkililerinden Jennifer Christie de, "Eğer çalışanlarımız evden işlerini yapabilecekleri bir pozisyonda ise ve pandemiden dolayı bunu istiyorlarsa, sonsuza kadar evden çalışabilirler" demişti. Ülkemizde de durum farksız değil. Tamamen evden çalışma kararı alan şirketler Türkiye'de de yavaş da olsa yaygınlaşıyor.

Diğer taraftan ofis sektörü için bu durum biraz kritik. Yayımlanan birçok raporda salgının 2020'nin ilk yarısında ofis kiralama ve satın alma işlemlerini dondurduğunu gösteriyor. İstanbul ofis pazarında bir önceki yıla oranla kiralama oranının yüzde 20-30 düştüğüne dair bilgiler var. Peki, pandemiyle birlikte evden çalışma şekli hayatımızda yer etmişken ofis kiralama pazarında ciddi bir düşüş söz konusu mu?

Gayrimenkul hizmetleri veren özel bir firmada Yönetim Kurulu Başkanı olarak görev yapan Tuğra Gönden, ofis ihtiyacının tamamıyla ortadan kalmadığını ancak günümüzde ofislerin çalışanların pandemiden doğan ihtiyaçlarını karşılayacak şekilde yeniden düzenlenmesi gerektiğini belirterek pandemi çağının ofis trendlerini anlattı.

Pandemi genel olarak ofis kiralama sektörünü nasıl etkiledi?

Aslında ofis kiralama hacminde azalma yaşanmadı fakat işlemlerin yapısının değişmesi söz konusu. Yeni kiralamaların dışında mevcut yerlerde yeniden kiralamalar oldu. Bu anlamda pandeminin en önemli etkisi, yarattığı belirsizlikle ilgili. Ofis kiralama kararları, şirketlerin uzun vadeli geleceklerini etkileyen unsurlar olması sebebiyle kolay alınan kararlar değiller. Pandeminin çalışma düzenine ve pazar şartlarına etkisini tam görmeden birçok şirket kararlarını iptal etmedi fakat erteledi.

Önümüzdeki dönemde bu ertelenen kararların talep olarak karşımıza çıkacağını düşünüyoruz. Sağlık, operasyon ve tasarruf anlamında iyileştirme önemli bir motivasyon teşkil ediyor ve dolayısıyla eskiye göre daha farklı talepler şekillenecektir. Küçülmeler olacağı gibi sosyal mesafe ve çoklu çalışma ortamlarının sunulması ile birlikte toplamda artan taleplerin olduğunu da görüyoruz.

İstanbul'da merkezi iş alanı olarak bilinen Maslak, Beşiktaş, Etiler, Levent, Mecidiyeköy, Şişli, Zincirlikuyu, Esentepe ve Gayrettepe gibi bölgelerde şu an kiralarda düşüş var mı?

Kiralar Türk lirası olarak düşmedi, sabit kaldı. Ama bir süredir yaşanan kur artışları sebebiyle kiralarda döviz cinsinden yine kur artışı oranında düşüşler söz konusu. Yakın zamanda kurların düşmüş olması ve bunun devamlılığı döviz bazında terse dönebilir.

Pandeminin ofislere etkisi kalıcı olursa, sektör alternatif olarak ne düşünüyor?

Ofislere halen ihtiyaç var ama eskisi gibi yoğun kullanamıyoruz. Sosyal mesafe odaklı acil önlemler ve pandeminin beraberinde getirdiği ekonomik sorunlar neticesinde tasarruf ön plana çıktı bu süreç içinde. Pandemi boyunca ofisler eskisi gibi kullanılamıyorsa da bu ofislere artık ihtiyaç kalmayacağı anlamına gelmez. Tam tersine uzun vadede ofis kullanan iş gücünde artış bekleniyor ve dolayısıyla ofislere önümüzdeki dönemde daha fazla ihtiyaç olacak.

Küçük şirketlerin kullandığı apartman dairesinden dönüştürülmüş ofis talebinde de bir değişim söz konusu mu?

Her şirket kendi ihtiyaç ve önceliklerine göre çalışma ortamı koşullarını yeniden belirliyor. Bu konuda insan sağlığını ilgilendiren unsurlar daha da ön plana çıkıyor. Ofis düzenleri hızla gelişecektir. Bu süreçte artık temiz hava, asansör kapasiteleri vb. konular önemli kriterler olarak karşımıza çıkıyor. Binaların bunları sağlamaları kaçınılmaz. Apartman dairelerinde bu mümkün olmuyor.

İstanbul'da ofis boşluk oranı yüzde 35'lerde diye açıklamalar var. Bu doğru mu?

Bu konuda bilgi kirliliğine yol açan bazı yanlış anlaşılmalar var. İstanbul ofis pazarında 2020 yılı sonunda yüzde 22,7 boşluk söz konusu yani bu oranda ofislerin kullanıcıları yok henüz. Kullanıcısı (sahibi veya kiracısı) olup da pandemi döneminde kullanılmayan ofislerin oranının daha yüksek olması ile birlikte bu geçici bir unsur. Şirketlerin bu süreçte yoğun olarak ofislerini tahliye ettiklerini görmedik. Şahit olduğumuz şey ofislerin daha farklı amaçlı kullanılması ve ofislerle ilgili ihtiyaçların değişmesi durumudur. Pandemiden önce de görüyorduk fakat pandemi bunu ciddi anlamda hızlandırdı.

Pandemi sonrası ofis sektörünü neler bekliyor?

Ofislere bireysel çalışma alanlarının bulunduğu mekân olmak yerine şirket kültürünü yaşatan, iç ve dış etkileşimin fiziki ortama bürünmüş hali olarak bakmak gerekir. Çalışanların bireysel faaliyetleri için ekosistem mantığı ile birden fazla esnek çözümler sağlanabilirken (evden ve diğer mekanlar), ana üs ve diğer uydu alanlar ile etkileşime ev sahipliği yapan mekanlara ihtiyaç artacaktır. Değişen ihtiyaçlara yönelik binalarda alt yapı iyileştirme ve ilave yatırımlar gerekecektir. Bunu sağlayabilen binalar öne çıkıp ayrışacaktır. Altyapısı yetersiz kalan veya iyileştirme yapamayan binalar için şartlar daha da zorlaşacaktır ve bu noktada boşluğun artmasını bekliyoruz. Ayrıca sosyal donatıların beraberinde esnek ofis ve ortak kullanımlı alanlar, ofis binalarında ve projelerinde oldukça önem arz eden bir unsur olacaktır.