Bursa'da konut satışında iki yılda neler oldu? Konut satışları arttı mı?

ERCAN ÇALIŞIR - MEMET CAN YEŞİLBAŞ / BURSADA BUGÜN

BTSO 54. Komite Başkanı Özkan Aydemir, Bursa Emlak Müşavirleri Odası Başkanı Erdal Çelebi, Uludağ Üniversitesi Mühendislik Fakültesi İnşaat Mühendisliği Bölüm Başkanı ve Rektör Yardımcısı Prof. Dr. Adem Doğangün ve TMMOB İnşaat Mühendisleri Odası Bursa Şube Başkanı Ülkü Mercan Küçükkayalar 2021-2022 yılları için konut sektörünü değerlendirdi.

Sektör temsilcileri konut sektörünün son 2 yıllık analizini Bursada Bugün ile paylaştı. Peki, Bursa'da konut satışında iki yılda neler oldu? Konut satışları arttı mı?

BURSA'DA KONUT SATIŞLARINDA YÜZDE 1.6 ARTIŞ

Türkiye ve Bursa özelinde konut satışında yükseliş göründüğünü belirten BTSO 54. Komite Başkanı Özkan Aydemir, "2021 ve 2022 10 aylık satış rakamlarına baktığımızda; Türkiye 2021 yılında 1.265.353, 2022'de ise şu an itibarı ile 1.277.659 adet konut satışı ile son 10 yılın en yüksek satışının gerçekleştiği yıllardan olacak diyebiliriz. Bursa'da geçen yıl konut satış adedi 45.604 iken 2022 Ekim sonu itibarı ile 46.583 adede ulaşmıştır. Bursa ve Türkiye genelinde bir önceki yıla göre yükseliş mevcuttur. Burada enflasyona karşı en iyi yatırım aracının gayrimenkul olduğunu görmekteyiz. Arz fazlası olmadığı müddetçe de taleplerin devam edeceği ve fiyatların geri gelmeyeceğini söyleyebiliriz. Geçen yıla göre Türkiye genelinde konut satışlarında ekim sonu itibarı ile yüzde 0.9'luk bir artış, Bursa`da ise yüzde 1.6'lık artış olmuştur" dedi.

REİD VE GYODER: 2020'DE 203.2 OLAN FİYAT ENDEKSİ, 2022'DE 422.2'YE ÇIKTI

"Fiyatlar aslına bakılırsa sadece gayrimenkul sektöründe artmadı" diyen Aydemir, "Tüm sektörlerdeki fiyat artışlarından gayrimenkul sektörü de etkilendi. İnşaat maliyetlerindeki artışa bağlı olarak zaten bir fiyat artışı beklenirken buna ek olarak; arz talep dengesinin arz aleyhine bozulması ve talebin artışı ile birlikte gelen fiyat tetiklenmesi de etkili oldu. Ayrıca yabancıya satışın da yarattığı ek talep, fiyatları daha da yukarıya taşıdı. Kısacası genel ekonomik gidişat, ekstra talep artışı ve üretimin azalması ile fiyatlar da ciddi anlamda primlendi. Reid'in ve Gyoder'in son 10 yılın Kasım ayı itibarı ile açıkladıkları konut fiyat endeksine baktığımızda; 2020 Kasım ayında 203.2, 2021 yılı 211.7 olan endeks 2022 Kasım ayında yüzde 99'luk artış ile 422.2 ye çıkmıştır" diye konuştu.

1+1 DAİRELER 1 MİLYON LİRA

Konut kredisi ile daire alımlarında ciddi düşüş olduğuna değinen Aydemir, "Alım gücü genel ekonomik verilerin ışığında şekillenir. Ekonomimizin güçlenmesi halinde yine vatandaş kredi çekip daire alabilecektir. Şu an kredi oranlarının yüksek olması ve devlet bankalarının da istenilen oranda kredi vermemesinden dolayı vatandaş istediği oranlarla istediği miktarda kredi alamamaktadır. Bu da nakit alımı tetiklemekte ve borçlanmadan alabileceklerin önünü açmaktadır. Gayrimenkul fiyatlarına baktığımızda 1+1 konutların bölgemizde 1 milyon lira, 2+1 konutların 2 milyon lira, 3+1'lerin ise 3 Milyon 500 bin liralarda olması alım gücünü düşürmektedir. Geçmişte gayrimenkul alımlarının yüzde 50'ye yakını konut kredisi ile finanse ediliyordu. Bugün bu rakamlara göre kredi çekilmesi alıcıyı kredi ödemesinde zora sokacağından kredili alımlarda ciddi bir düşüş gerçekleşmiştir" şeklinde konuştu.

DEVLET BANKALARINDA KONUT KREDİSİNDE 300 BİN LİRA SINIRI

Devlet bankalarında kredi kısıtlaması olduğunu duyduklarını söyleyen Aydemir, "Özel bankalardan kredi çekilmesinde problem yaşanmıyor ancak devlet bankalarında bir takım kısıtlamaların olduğunu duyuyoruz. Tabii bu noktada kişinin kredi puan notu da önem arz ediyor. Eskisi gibi kolay kredi alınamıyor ancak bununla birlikte birçok alıcı adayının bankalardaki kredi notu da kredi almasına engel oluyor. Devlet bankalarında ikinci ellerde 1.29 faiz oranı ama 300 bin ile sınırlı, özel bankalarda ise yüzde 2 civarlarında olup gayrimenkulün enerji kimlik belgesine göre eksper raporunun yüzde 40 ile yüzde 90 arasında sınırlandırılarak konut kredisi kullandırılıyor" diye belirtti.

"SOSYAL KONUT ÜRETİMİ SEKTEYE UĞRADI"

Sosyal konut üretimindeki sorunları belirterek çözümleri sıralayan Aydemir, "Son yıllardaki inşaat maliyetlerindeki ve arsa maliyetlerindeki artışlar ile birlikte fiyatlarda yükseliş sosyal konut imalatını sekteye uğratmıştır. Gerekli önlemler alınmaz ise TOKİ harici hiçbir inşaat firması sosyal konut üretimine giremeyecektir. Bursa merkeze yakın çevre bölgelerde uydu kentlerin oluşturulması ve sosyal konut yapacak inşaat firmalarına uygun fiyatlı arsa teminlerinin yapılması gerekmektedir.  Son yıllarda Bursa ve çevresinde yeni imar bölgelerinin açılmaması hali hazırdaki yerlerin fiyatlarının artışına neden olmuştur. Talebin yoğunluğuna ek olarak arsa maliyetlerinin inşaat sektörü üzerindeki baskısı fiyatların yukarı tırmanmasına zemin hazırlamıştır.

"YENİ İMAR ALANLARI ŞEHİRCİLİK POLİTİKASIYLA ŞEKİLLENMELİ"

Yeni imar alanlarının açılması elbette önemli, bu planların ise günü kurtarma anlayışıyla değil bir şehircilik politikası neticesinde şekillenmesi gerekir. Bununla birlikte imarlı arsaların artışı problemi tekil olarak çözmeyeceğinden buna ek olarak vatandaşın alım gücünün artması da gerekmektedir. Yeni imar bölgelerinin açılması arsa fiyatlarının yükselişini durduracaktır. Arsa maliyetleri Bursa özelinde bazı bölgelerde inşaat maliyetlerinin de önüne geçmiştir. Fiyatların ciddi oranda düşmesini beklemiyoruz. Enflasyona paralel artışlar ön görüyoruz. Bursa büyük bir sanayi şehri ve yıllık aldığı 15 bine yakın göç, evlenme boşanma oranları, inşaat maliyetlerindeki artışlar ve taleplerin devam etmesi Bursa gayrimenkul sektöründe fiyatların artışını tetiklemeye devam edecektir" ifadelerini kullandı.

"İMARLI ARSA SORUNUNA DOĞANKÖY VE GÖRÜKLE MERA BİR ÇÖZÜM OLABİLİR"

Bursa Emlak Müşavirleri Odası Başkanı Erdal Çelebi, "Enflasyonun artmasına bağlı olarak inşaat sektöründe kullanılan malzemelerin maliyetinde ciddi oranda yükselme yaşandı. Bu da konut fiyatlarında 2021-2022 yılları içerisinde ciddi yükselmeye neden oldu.

Bursa'da imarlı arsa sayısının azalması ve nüfusun her yıl hızla artması, yeni imarlı arsa ihtiyacı olduğu gerçeğini gösteriyor. Doğanköy, Görükle Mera bölgelerinin imara açılması ile beraber bu sorunun bir miktar ortadan kalkacağını düşünüyoruz. Yeni imar alanlarıyla beraber konut fiyatlarının gerilemesini beklemiyoruz. Çünkü maliyetlerdeki artışlar her halükarda geçerli bir gerçek olarak sektörün önünde duruyor. Konut fiyatlarının artış hızının yeni yapıların oluşturacağı konut stoğu ile yatay eğilimli ve fahiş yükselişler yerine enflasyonla doğru orantılı şekilde düşük artışlı seyredeceğini ön görüyoruz" dedi.

"MERKEZ DIŞI İLÇELERDE ARSA FİYATLARI DAHA UYGUN"

İmara açılan fakat yapılaşmanın tamamen bitmediği bölgelerde inşaat hızı devam edecektir diyen Çelebi, "Senelik 50 bin göç alan Bursa'da konut talebinin de paralel olarak enflasyon oranında artacağını ön görmekteyiz. Kredili satışlar özel bankalarda faiz oranlarının yüksek olmasından, kamu bankalarının ise konut kredisinin sınırlı miktarda kullandırılmasından dolayı çok aşağı seviyelerde. Merkez dışındaki ilçelerde de maliyetlerin artışlar aynı şekilde seyrettiği için konut fiyatları yükseldi. Fakat arsalarda, merkez ilçelerdeki arsa fiyatları kadar artış olmadığı için kısmen konut fiyatları daha uygun.

Gelirdeki artış ile beraber, konut fiyatlarında dengeli artışların yakalanacağı orta vadede vatandaşlar için erişilebilir dengeye tekrar kavuşacağını ve TOKİ haricinde sosyal konut içeriğinin tekrar ülkemizde var olacağını ön görüyoruz" diye konuştu.

"GÖRSEL DEĞİL GÜVENLİ YAPI ÖNCELİK"

Önceliklerinin güvenli yapı olduğuna işaret eden İMO Bursa Şube Başkanı Ülkü Mercan Küçükkayalar, "2021-2022 yılları içerisindeki yeni yapılaşma burada bildiğiniz üzere kentsel dönüşümle karşı karşıyayız. Kentsel dönüşüm sürecinde yeni yapılaşmalar var. Elbette ki kentsel dönüşüm süreci içinde yapılan yeni yapıların yeni yönetmelik çerçevesinde yapıldığı belli kontrollerden geçtiği bildiğimiz bir şeydir.

Yapı kalitesi kavramından söz edersek; güvenli yapının kalitelisinden bahsetmemiz gerekir. Yalnızca görsel kalite inşaat mühendisleri olarak bizim için 2'inci planda olan bir konudur. Biz güvenli yapıdan sorumluyuz. Bursa'nın deprem kuşağında olması sebebiyle yapı kalitesi dediğimizde ilk aklımıza gelen şeyin güvenli yapı olması gerekiyor. Yeni yapılaşmayı da söz konusu da edersek, 2018 Bina Yönetmeliği'ne göre yapılarımızın güvenli olduğunu da kabul ederiz. Yönetmelik çerçevesinde hesapları yapılmış, sahada belirli bir yapı denetim sürecinden geçmiş, uygun malzeme kullanılmış projelerine uygun yapılmış yapıdan bahsediyoruz" şeklinde konuştu.

"BURSA SANAYİLEŞMENİN KISKACINA GİRMİŞ BİR ŞEHİR"

Sanayileşmenin önünü kesmeden yeni sanayi alanları yaratmaktan kaçınılması gerektiğinden dem vuran Küçükkayalar, "Yeni konut alanlarının açılması ormanlarımızı, sulak alanlarımızı, kıyılarımızı ve tarım alanlarımızı konuta açmamızı gerektiren bir durumla karşılaşabilmemiz demek. Sanayileşmenin kıskacına girmiş bir kent içinde yaşıyoruz. İç göç alan bir kent. Bu sebeple yeni sanayi bölgelerinin oluşumunu çok dikkatli irdelemeliyiz. Bu soruyu doğru sormalıyız. Sanayileşmenin önünü kesmek değil ancak yeni sanayi alanları yaratmaktan kaçınmalıyız. Bu konu kamuoyunda sürekli tartışılan bir konudur. Bizimde İnşaat Mühendisleri Odası olarak bu konuda görüşümüz bellidir. Bizim Bursa'nın tarım arazileri, orman arazileri, tarım alanları, su kaynaklarının, kıyıların talan edilmemesi, korunması konusunda duruşumuz bellidir" diye belirtti.

"KONUT İNŞAATLARI YAVAŞLADI, SANAYİ İNŞAATLARI HIZ KAZANDI"

Planlı büyümenin şartlarından bir tanesi de planlı nüfus artışıdır. Bunun şartlarını sağlamak gerekiyor. Bursa'nın doğru, planlı, gelişen bir kent olması için bu gereklidir. 2021-2022 yılında inşaat sektöründeki gelişme, genel Türkiye'de ki ekonomik durumla doğru orantılıdır. Özellikle konut sektöründe hızı kesilmiş durumdadır. Özellikle bunun yanında da sanayi inşaatları devam ediyor, hız kesmedi. 2021-2022'yi baz alırsak; Bursa inşaat sektörü açısından sanayi inşaatlarının getirdiği bir hız kazandı. Konut yavaşladı, belirli yerlerde sözleşmelerin iptal edildiğini duyuyoruz. Mal sahipleri ile müteahhitler arasında yapılan sözleşmelerin durduğunu, beklentiye alındığını duyuyoruz.

"PANDEMİDE RAHATA ALIŞMIŞ AKADEMİSYEN VE ÖĞRENCİLER ADAPTE OLMAKTA ZORNALIYOR"

Uludağ Üniversitesi Mühendislik Fakültesi İnşaat Mühendisliği Bölüm Başkanı ve Rektör Yardımcısı Prof. Dr. Adem Doğangün, "2022'nin İnşaat Mühendisliği Bölümleri açısından 2021 yılına göre daha olumlu geçtiği belirtilebilir. Çünkü pandemi nedeniyle online olan dersler tekrar yüz yüze yapılabildi. Özellikle İnşaat Mühendisliği açısından online olarak yapılan eğitim-öğretimle, öğrencilerin yeterli beceriyi kazanmaları mümkün değildir. Yine de pandemi döneminde rahata alışmış olan akademisyen ve öğrenciler yeni duruma adapte olmakta güçlük çekmektedir. İnşaat Mühendisliği Bölümleri açısından 2022 yılında da normale dönmeyen tercih edilme durumudur. Maalesef bu yıl da birçok inşaat mühendisliği bölümü tercih edilmeme nedeniyle kontenjanlarını dolduramamıştır" ifadelerini kullandı.

"İNŞAAT MÜHENDİSLİĞİ BÖLÜMLERİ KONTEJYANLARI AZALTILMALI"

Doğangün sözlerini şöyle sonlandırdı; Bu durumun oluşmasında ülkemizdeki inşaat sektörünün içinde bulunduğu durumun elbette etkisi büyüktür. Ancak çok sayıda inşaat mühendisliği bölümü açılmasının doğru olmadığı da aşikardır. Artık 150.000'lere dayanan inşaat mühendisi sayısının ülkemiz için ihtiyaç duyulan sayıdan çok fazla olduğunu bilerek kontenjanların azaltılması en azından bu durumun daha da kötüye gitmesini engelleyecektir. Diğer taraftan bu yıl ülkemizde meydana gelen depremler de özellikle inşaat mühendislerinin kaliteli eğitim-öğretim almaları gerektiğini gözler önüne sermektedir. Sayının artmasının genel olarak kaliteyle ters orantılı olduğu belirtilebilir.