Kira sözleşmelerinde yaşanan anlaşmazlıklar, hem mal sahipleri hem de kiracılar için büyük sorunlara yol açabilir. Özellikle kira bedelinin ödenmemesi veya haklı nedenlerle ihtarların artması, tahliye davalarına kadar uzanabilen bir süreci başlatır. Peki, bu süreç nasıl işler? Bugünkü yazımızda, kira bedelinin ödenmemesi ve iki haklı ihtarın gönderilmesi durumunda tahliye yollarını ele alıyoruz.

Ödenmeyen Kira Bedeli Nedeniyle Tahliye

Kiracı, kira bedelini veya aidat gibi yan giderleri sözleşmede belirtilen tarihte tam olarak ödemezse, kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir. Kira sözleşmesinde ödeme gününe dair bir anlaşma mevcut değil ise TBK 314'e göre borç, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenmelidir.

TBK m. 315'te: "Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir" denilmektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre, yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı günü takip eden günden itibaren en az otuz gündür. Bildirimin yapıldığı günden itibaren 30 gün geçmesine rağmen kiracının muaccel borcunu ödememesi halinde, kiraya veren kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir. Bu bildirim şartı; ihtarname ile olabileceği gibi, kiracıya karşı başlatılacak ilamsız icra takibi ile de yerine getirilebilir. Bildirimin yazılı ve kiracıya tebliğ edilmiş olması zorunludur.

Yapılacak bu bildirimin içeriğinde; kira alacağının tahsili için belli bir ödeme süresi, ödenmeyen kira bedelinin hangi aya ilişkin olduğu ve belirtilen süre içerisinde kira bedelinin ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin feshedileceği ihtarı yer almalıdır. Bu bildirimin kiracıya tebliği sonrası, kiracı 30 gün içerisinde bildirime konu kira bedelini ödememesi halinde kira dönemi sonu beklenmeden tahliye davası açılabilir.

Eğer kiraya veren bu bildirimi ihtarname yolu ile yapmış ve bu ihtara rağmen kira bedeli ödenmemişse, kiraya veren sulh hukuk mahkemesine başvurarak kiracının tahliyesini talep edebilecektir. Fakat bu bildirimin, icra takibi sonrası ödeme emri ile yapılmış ve bu takip de kesinleşmiş ise, kiralananın tahliyesi için icra hukuk mahkemesine başvurulacaktır.

Burada kiracının tahliyesi için en etkin yol, kiracıya karşı ilamsız icra takibi başlatmaktır. Böylelikle verilen sürede kira borcunu ödemeyen ve ödeme emrine itiraz etmeyen kiracının, taşınmazdan tahliyesi için ödeme emrinde belirtilen yasal otuz günlük süre dolduktan sonra icra hukuk mahkemesinde dava açılarak taşınmazdan tahliyesi talep edilir. Bununla beraber kiracının tahliyesi sonrasında dahi, ödenmeyen kira bedelinin tahsili için kiracının malvarlığı üzerinde haciz tatbik edilebilecektir. Kiracının ödeme emrine itiraz etmesi halinde itirazın içeriğine göre sulh hukuk mahkemesi veya icra hukuk mahkemesine başvurulabilecektir. Söz konusu bildirimin icra takibi sonrası ödeme emriyle yapılacak olması halinde, yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre takip talebinde "haciz ve tahliye" ibaresinin bulunması gerekmektedir. Aksi takdirde kiracının tahliyesi talebi kabul görmeyecektir.

Haklı Nedenle İki Farklı İhtarın Yapılması Nedeniyle Tahliye

Kiracının, kira bedelini ödememesi sonrası kiracıya yapılan bildirimde; konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıya en az 30 günlük süre verileceğinden bahsetmiştik. Bu süre içerisinde kiracının borcunu ödemiş olması halinde kiracının tahliyesi mümkün olmayacaktır. Fakat eğer kiracı, bir kira yılı içinde kira borcunu ödemediği için kendisine iki defa haklı ihtar gönderilmesine sebep olursa, kiraya veren, kiracının tahliyesi için dava açabilir. Burada da ihtar şartı, noter aracılığıyla gönderilen ihtarname veya icra takibi yoluyla yerine getirilebilir. Örneğin, 01.01.2024 başlangıç ve 01.01.2025 bitiş tarihli bir kira sözleşmesinde, kiracının 2024 Mart ayına ait kira bedelini ödememesi durumunda kiraya veren, kiracıya karşı icra takibi başlatabilir. Kiracı, ödeme emrinin kendisine tebliğ edilmesinin ardından 2024 Mart ayı kira bedelini ödediği takdirde kiracıya tahliye davası açılamaz. Ancak, kiracı aynı kira dönemi içinde, örneğin 2024 Haziran ayı kira bedelini de ödemez ve bu borcun ödenmesi için kendisine bildirimde bulunulmasına (icra takibi başlatılması veya ihtarname gönderilmesi yoluyla) neden olursa, kiraya verenin kira sözleşmesini feshetme hakkı doğar. Çünkü Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin 2. fıkrasında tahliye için aranan "iki haklı ihtar" şartı bu durumda gerçekleşmiş olur.

Tahliye davasının, iki haklı ihtarın gönderildiği kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerekmektedir. Ayrıca kiracıya yapılacak bildirimlerin haklı bir gerekçeye dayanması şarttır. Bu bildirimler, yalnızca muaccel kira bedelleri için yapılmalıdır. Bunun yanı sıra, bildirimlere konu olan kira borçlarının aynı kira yılına ait olması zorunludur. Geçmiş kira dönemlerinden kalan borçlar, dava edilen dönem için haklı ihtar sebebi olarak gösterilemez. Gönderilen ihtarnamelerde, karşı tarafa ödeme yapılması için belirli bir süre tanınmalı ve bildirime konu olan kira borcunun hangi aya ait olduğu açıkça belirtilmelidir.

Kiraya verenler için tahliye süreci, belirli yasal prosedürlere uymayı gerektirir. Hem kira bedelinin ödenmemesi hem de iki haklı ihtarın gönderilmesi durumunda, süreç doğru adımlarla yürütülmelidir. Yazılı bildirim şartı, sürelere riayet ve hukuki danışmanlık, tahliye davalarının başarıyla sonuçlanması için kritik öneme sahiptir. Bu nedenle, tahliye süreci öncesinde uzman görüşü almak, hak kayıplarını önlemek adına faydalı olacaktır.